不動産契約｜専属専任媒介と専任媒介と一般媒介について

2024.6.11

物件を売却する際や賃貸する場合、ほとんどのオーナーが不動産会社に仲介の依頼を行います。

依頼を行う際に確認しておきたいのが不動産会社との契約形態です。

契約形態には、「専属専任媒介契約」、「専任媒介契約」、「一般媒介契約」の3つがあります。

それぞれの契約形態には特徴と制約があり、売主のニーズや希望に応じて最適な形態を選ぶことが重要です。

以下では、これら3つの契約形態について詳しく説明します。

専属専任媒介契約とは、物件オーナーが特定の不動産会社に対して、「他の不動産会社はもちろんのこと、自身での売却活動も一切行いません」と約束する契約です。

専属性の高さ:
オーナーは契約した不動産会社のみを通じて売却・賃貸活動を行うことが義務付けられます。他の不動産会社に重複して媒介を依頼することや、自分で直接買主・貸主を探すことは禁止されています。
業務報告義務:
不動産会社は売主に対して1週間に1回以上の頻度で業務報告を行うことが義務付けられています。この報告には、販売活動の進捗状況や問い合わせの状況などが含まれます。
不動産流通標準システム（レインズ）への登録:
契約締結日から5日以内に、物件情報を不動産流通標準情報システム（レインズ）に登録することが義務付けられています。
「レインズ（REINS）」は、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。
このシステムにより、不動産業界全体が連携して買いたい方や借りたい方を探しします。

専任媒介契約は、物件オーナーが特定の不動産会社に対してのみ仲介を依頼する一方で、専属専任媒介契約と異なり、オーナー自らで直接買主・借主を見つけて売却・賃貸することが可能な契約形態です。

専任性:
オーナーは契約した不動産会社以外の不動産会社に重複して媒介を依頼することはできません。ただし、オーナー自ら買主・借主を見つけることは許されています。
業務報告義務:
不動産会社は売主に対して2週間に1回以上の頻度で業務報告を行うことが義務付けられています。これには販売活動の進捗や市場の反応などが含まれます。
不動産流通標準システム（レインズ）への登録:
契約締結日から7日以内に、物件情報をレインズに登録することが義務付けられています。

一般媒介契約は、売主や貸主が複数の不動産会社に対して同時に媒介を依頼することができる契約形態です。もちろんオーナー自ら契約者を探すことも可能です。

自由度の高さ:
オーナーは複数の不動産会社に同時に依頼することも、オーナー自身で直接買主・借主を見つけることも自由です。どの不動産会社を通じても、また自分で直接契約することもできます。
業務報告義務なし:
不動産会社には特定の業務報告義務はありません。オーナーが積極的に各社の活動状況を確認する必要があります。
レインズへの登録義務なし:
レインズへの登録は必須ではなく、不動産会社が任意で行うことができます。

それぞれの媒介契約にはメリットとデメリットがあり、オーナーのニーズに応じた選択が重要です。

専属専任媒介契約
＜メリット＞
不動産会社に全てを任せたい方や迅速な売却を希望する方に適しています。不動産会社が売却活動に全力を尽くすためのインセンティブが高くなります。
＜デメリット＞
同時多発で募集ができないため、機会損失を招くことがあります。また、制約の際には仲介手数料がかかります。
専任媒介契約
＜メリット＞
不動産会社に依頼しながらも自分でも買主を探す意欲がある売主に向いています。自分で見つけた買主との直接取引が可能なため、仲介手数料の節約が期待できます。
＜デメリット＞
専属専任媒介契約と同じく、不動産会社は1社にしか依頼ができないため、契約ができるかどうかは依頼した会社の力量によるところがあります。
一般媒介契約
＜メリット＞
多くの不動産会社を通じて広範囲にわたる売却活動を行うことができます。
＜デメリット＞
自由度が高い反面、各不動産会社の活動状況を自分で把握しなければなりません。