不動産売却時にトラブルの原因となりやすいものの一つに、共有持分があります。
今回は、スムーズな売却が行えるよう、共有持分の売却や共有名義の解消方法について説明します。この記事を参考に、問題解決のヒントを見つけてください。

共有持分とは？

「共有持分」とは、一つの財産を複数の所有者で共有する際の、所有権の割合を指します。二人で物件を所有している場合、50％ずつ所有していることもあれば、一人が80％、もう一人が20％など、不均等で所有している場合もあります。
不動産の共有は、相続や新居購入の際によく発生します。

相続による共有

相続により兄弟姉妹で親から不動産を受け継ぐケース。そのまま共有状態を続けると、子や孫の世代にまで共有者が広がり、解消が難しくなることがあります。

新居購入による共有

夫婦が新居を購入する際、それぞれが資金を出して共有名義にするケース。離婚時に共有名義を解消する方法がわからず困ることがあります。

二世帯住宅の購入による共有

親子で二世帯住宅を購入する場合、それぞれが資金を出して共有名義にすることがあります。子供が結婚して家を出た後、住宅ローンの支払いが滞ると、共有名義を解消する方法が必要になります。

共有持分権とは？

共有不動産では、共有している方の同意なしでは行えない行為や、同意なく単独で行える行為があり、その権利を共有持分権といいます。共有持分権者には以下のような権利と責任が伴います。

単独でできる行為

• 保存: 壁紙の交換や雨どいの修理など、現状維持のための修繕。

• 使用: 自分自身がその不動産に居住すること。

過半数の同意が必要な行為

• 利用: 賃貸物件として活用すること。

• 改良: 物件の価値を上げるためのリフォーム。

全員の同意が必要な行為

• 処分: 不動産の売却や大規模修繕など、権利関係に大きな影響を与える行為。

不動産を共有名義にするリスク

売却の難しさ

前述した制限の通り、不動産の売却には全ての共有者の同意が必要です。共有者の一人でも反対すると売却できません。

共有者の増加

相続により共有者が増えていくと、全員の同意を得るのが難しくなることがあります。

費用負担

共有持分に応じて固定資産税や修繕費が発生します。共有不動産を相続、贈与する場合、相続税や贈与税が発生することもあります。

共有持分の売却先の選び方

共有持分を売却する際には、専門の仲介会社や買い取り専門会社、投資家などが候補となります。問い合わせの際には、共有持分の取り扱い実績や専門家との連携を確認しましょう。

共有持分の売却

他の共有者の同意を得ずに単独で行えますが、買い手が少なく、売却価格が安くなる可能性があります。また、他の共有者とのトラブルが発生することもあります。

共有持分を購入した第三者の行動

他の共有者に買取を持ちかける、持分の賃料を要求するなど、トラブルを引き起こす可能性があります。売却先を決定する前に、購入後の行動を確認し、評判を確認することが重要です。

共有持分を解消する3つの方法

1. 共有持分権者間での売買

共有持分権者間で売買を行う方法。個人間の売買になるため、仲介手数料が不要ですが、売買価格をどう設定するか難しい場合があります。

2. 共有持分権者全員で第三者に売却

共有者全員が同意して第三者に売却する方法。資産を均等に分けることができる反面、全員の同意を得るのが困難なケースもあります。

3. 土地を分筆

土地を分筆してそれぞれを単独名義にする方法。土地の価値を同等に分けるのは難しく、分筆により評価額が下がる可能性があります。

共有持分の放棄

持分を放棄することで共有状態から外れる方法です。放棄された持分は他の共有者に帰属しますが、登記には共同申請が必要です。

共有不動産を売却する際の注意点

共有不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要です。登記簿を取得して共有者を確認し、持分割合を把握しましょう。専門家に相談し、適切なアドバイスを受けながら進めていくことが大切です。

売却益にかかる税金

売却益が生じれば譲渡所得税がかかります。売却に要した費用の領収書を保管し、確定申告に備えましょう。

共有不動産売却後の確定申告

売却益が出た場合には確定申告が必要です。損が出た場合は、不要です。

まとめ

不動産の共有持分は、売却時はもちろんのこと、所有時にもトラブルが起きかねない問題です。将来的に問題を先送りしないためにも、早めに共有状態を解消することをおすすめします。

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