住宅ローンが残っている家を売却する際、最初に必要となる手続きは、ローンを完済することです。
ローンが残っていると、その不動産には抵当権が設定されています。

抵当権は、万一ローンが返済できない場合に、債権者が担保として不動産を競売にかけ、売却代金から優先的に回収する権利のことです。

抵当権が残ったままでも不動産を売却することは可能ですが、もしローンが返済されなかった場合、新しい所有者になっていても物件が競売にかけられてしまうリスクがあるため、一般的に購入される方はいません。

そのため、まずローンを完済し、抵当権を抹消する必要があるのです。

以下では、ローン残債がある物件の売却時に必要な対策をご紹介します。

売却前に確認すべきローン残債と売却価格

まずローン残債がどのくらいあるのか、そして売却予想価格はどのくらいになるのかを正確に把握することが重要です。
住宅ローンの残債は返済予定表や金融機関のオンラインサービスで確認できます。売却価格については、不動産会社に査定を依頼することで、現実的な市場価値を知ることができます。

アンダーローンの家を売却する方法

アンダーローンとは、ローン残高よりも、不動産の売却価格が高い状態のことをいいます。
売却代金から経費を差し引いてもローンを完済できる状態で、このケースでは、自己資金を追加せずに住宅ローンを完済し、売却を進めることが可能です。売却に伴う経費は概算で売却価格の約4％～5％程度です。

オーバーローンの家を売却する3つの方法

一方オーバーローンとは、不動産を売却してもローンを完済できない状態のことです。この場合、次の3つの方法で売却を検討します。

1. 自己資金を追加して完済する

   売却価格がローン残債に満たない場合、自己資金を足して完済する方法です。この方法では、新しい住まいの頭金に使える資金が減るため、余裕を持った資金計画が求められます。
   

2. 住み替えローンを利用する
   旧居のローン残債を新しい住宅ローンに上乗せして借りることができます。ただし、借入額が増えるため審査は厳しくなります。
   

3. 任意売却を行う
   住み替えローンの審査に通らない場合、任意売却を行うことが考えられます。これは、金融機関の許可を得て不動産を売却し、残債を話し合いで返済方法を調整するものです。数カ月のローン滞納が条件で、金融機関の同意が必要です。
   

オーバーローン時の売却で使える減税特例

マイホームを売却して損失が出た場合、翌年以降3年間にわたってその損失を他の所得と相殺（損益通算）する特例があります。この特例を利用することで、税負担を軽減することができますが、住宅の買い替え、離婚による売却、注文住宅の新築など、特定のケースでは以下の点に注意が必要です。

• 買い替え予定の場合

今の家を売却してから新しい家を探す「売り先行」が一般的に有利です。売却期間に余裕があるため高く売れる可能性が高まり、新居購入のための資金計画も立てやすくなります。

• 離婚による売却

共有名義の不動産は、共有者全員の許可が必要です。特に連帯債務型やペアローンの場合、売却資金を2人の口座に分けてローンを返済する必要があります。また、持ち家が「共有財産」か「特有財産」かを確認することが重要です。

・注文住宅を新築する場合

建築中の新築マンションや新築建売一戸建てでは、完成後に融資全額を一括で借りることができますが、注文住宅の場合は建築進行に合わせて融資を受ける必要があります。

まとめ

住宅ローンが残っている不動産の売却は可能です。重要なのはローン残債と売却価格の正確な把握と、適切な売却方法の選択です。特にオーバーローンの場合、自己資金の追加、住み替えローンの利用、任意売却などの方法を検討し、減税特例を活用して負担を軽減しましょう。各ケースごとの注意点を踏まえた上で計画を立てることが大切です。

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